В мае 2008 года «Сарверия» купила у «Дельфина» за 60 млн. рублей два павильона (№№ 16 и 17) с целью обустроить там кафе. Чтобы купить их и торговое оборудование, Алла Крец взяла в «Газпромбанке» валютный кредит в размере 29 тысяч долларов. У неё было одно желание — побыстрее открыть точку общественного питания. Но не тут-то было…

«Кот в мешке»

«Когда я покупала их, Ольга Шпаковская, директор, подписавшая договор купли-продажи от имени ЧУП «Дельфин», меня не предупредила, что павильоны имеют строительные недостатки, — пояснила Алла Анатольевна. — «Сарверия» так и не смогла начать работать — павильоны постоянно заливало. По заключению комиссии МЧС, они были признаны непригодными к эксплуатации. Когда работники фирмы «Браво» попытались установить барную стойку с гарантией на два года, на них сверху, с крыши, хлынула лавина воды, попадающая в павильоны в стыки между сэндвич-панелями. Они сказали, что в таких условиях не могут её поставить. Низким оказалась и посадка павильонов, отчего вода заливала их через двери.
Когда по моей заявке и за мой счёт в сентябре 2009 года проектным институтом «Брестгипрозем» была проведена топографическая съёмка, то оказалось, что уклон тротуарной плитки сделан не от павильонов, а, наоборот, — к ним. Это приводило к их подтоплению.
Я не раз обращалась к Шпаковской с просьбой исправить недостатки проданного «товара», то есть отремонтировать павильоны, но та отвечала, что раз они проданы, то это наши проблемы. После моего письменного обращения в областной Комитет госконтроля облисполком поручил провести проверку областному Госстройнадзору, который в октябре 2009 года установил в её павильонах нарушения требован проектной и нормативной документации и недоделки выполненных строительно-монтажных работ. В частности, отсутствие отмостки стен фундамента, отопительных приборов, вытяжной вентиляции, установки ретранслятора для передачи сигналов «Пожар» и «Неисправность»; дождеприёмное устройство не соответствовало требуемому типовому, разница между уровнем пола торговых павильонов и верхом плиточного покрытия пешеходной дорожки была в два раза меньше проектной.
Госстройнадзор выписал предписание, в котором обязал в положенные сроки застройщику (ЧУП «Дельфин ОСО») устранить дефекты и недоделки строительно-монтажных работ, выполнить работы по устройству ливневой канализации, а подрядчику ( БМУ городского ремстройтреста) — работы по устройству пешеходной дорожки вдоль торговых павильонов и ливневой канализации. Недоделки были устранены за счёт фирмы «Дельфин», но, заметьте, только через полтора года после покупки павильонов.
Директор «Дельфина» Ольга Шпаковская не выдала разрешения на подключение электричества от своей трансформаторной подстанции и не подписала акт разграничения балансовой принадлежности. Требует за подключение 5 млн. рублей. Продав все павильоны в собственность, она не является хозяйкой мини-комплекса, но стала владелицей автостоянки, которая не отгорожена от мини-комплекса забором и на территорию которой нам запрещено заходить. Но в то же время от нее зависит получение разрешения на включение электроэнергии, воды. Я сказала тогда Шпаковской: «До тех пор, пока не будут устранены все недостатки, я не доплачу всю сумму». В 2009 году ЧУП «Дельфин» подал иск в суд, который обязал меня уплатить 2,6 млн. рублей долга и 4 млн. рублей — за пользование чужими средствами.
Если бы я открыла кафе, то давно выплатила бы все деньги и оплатила бы все налоги. На сегодняшний день государство недополучила от меня налогов примерно на 40 млн. рублей. Каждый предприниматель хочет иметь какую-то перспективу и должен быть уверен, что его бизнес надолго. Хочется работать достойно и приносить пользу людям и государству. Кто подсчитает мне сумму упущенной выгоды, из-за того, что я не работаю? Но я поняла, что мне не дадут здесь работать. Причина мне непонятна. Но до сих пор на мне висит 3,5 млн. рублей долга, которые я оспариваю по суду, так как считаю, что приобрела не капитальные, а временные помещения. Хочу, чтобы суд признал недействительной их регистрацию, а значит, и договоры купли-продажи, и чтобы нам вернули деньги».
Я обратилась с заявлением в суд о соразмерном уменьшении цены за купленный объект. В ходе судебного заседания проектировщик ИП Василевский заявил о том, что данный объект является временным и что, если ветер дунет, то он развалится. Но ведь когда я покупала их, Ольга Шпаковская не предупредила меня, что павильоны входят во временный мини-комплекс розничной торговли. Мне сказали, что на них имеются техпаспорта и что они являются капитальными строениями. Только в судебном заседании я узнала о том, что земля под комплекс, в том числе под приобретённые павильоны, выделена «Дельфину» в аренду только на три года и что на этом участке по генплану должна быть построена школа, то есть я, как и остальные предприниматели, купившие павильоны, купила «кота в мешке».
Со стороны, конечно, можно упрекнуть Аллу Крец в том, что она покупала павильоны, до конца не разобравшись в их потребительских качествах, что рядом не оказалось специалиста, который бы помог ей. Но она, не искушённая в строительных нюансах, доверилась техническим паспортам, акту приёмки объекта и госрегистрации комплекса как капитального строения. Но как говорится, рыбка задом не плывёт и назад не отдаёт. К тому же после драки кулаками не машут.
Печально, но факт: до сих пор Алла Крец в долгах, как в шелках, не рассчиталась с банковским кредитом. Выплачивая по 500 долларов в месяц, она остаётся должна банку 19 тысяч долларов.

«Бородатая» история

Появление мини-комплекса на Речице было причудливо-странным. Ещё семь лет назад, в 2003-м году, было принято решение Брестского горисполкома (№ 990) об устройстве временной стоянки (с гравийным покрытием) на 300 единиц легковых автомобилей на Речице, в районе улиц Солнечная и Речицкая. Почему временной? Потому что по генеральному плану развития г.Бреста на данной территории планировалось строительство школы, в которой весьма нуждался разрастающийся микрорайон.
В августе следующего года строительство стоянки другим решением городского исполкома было разрешено индивидуальному предпринимателю А.Ельшову, а через месяц между им и горисполкомом в лице его тогдашнего председателя Н.Гордиевича был заключён договор аренды земельного участка для её размещения.
При этом не сообщалось ни о каком тендере претендентов на аренду земельного участка. Просто выделили вроде как по доброте душевной — и всё. Когда Алла Крец обратилась с письмом к президенту Беларуси, его направили в областную прокуратуру, которая в свою очередь переадресовала письмо для проведения проверки в УБЭП УВД облисполкома. Старший оперуполномоченный майор милиции В.Жук, проводивший проверку, так и не сумел получить от горисполкома документы, на основании которых производилось выделение земельного участка Ельшову. Они, мол, изъяты прокуратурой области и направлены для рассмотрения в Генеральную прокуратуру РБ.
Как показала проверка, «директором ЧУП «Дельфин ОСО» О. Шпаковской, которая является дочерью Ельшова и занималась вопросами строительства указанного объекта, представлен протокол комиссионного рассмотрения коллективного обращения жителей ул.Солнечной г.Бреста в Комитет госконтроля Республики Беларусь по вопросу строительства автостоянки в районе улиц Речицкая-Солнечная. Согласно указанному протоколу, комиссией, в состав которой также входили Шпаковская О.А. и главный архитектор г.Бреста Ляшук О.В., рассмотрен вопрос строительства автостоянки с выездом на место… После обращения в 2004 году в Брестский горисполком местных жителей, по предписанию горисполкома застройщиком (А.Ельшовым. — Авт.) была откорректирована проектная документация, согласно которой уменьшено количество машино-мест до 200, на части территории предусмотрена организация мини-рынка для жителей микрорайона Речица».
В октябре 2005 года первая очередь временной автостоянки (на 200 автомобилей) была сдана в эксплуатацию, а в середине следующего года по договору А.Ельшов продал ЧУП «Дельфин» (то есть своей дочери) «павильон-клиентские и вспомогательные помещения», находящиеся на территории автостоянки. Как говорят, ещё не высохли чернила на том договоре, как 20 июля 2006 года решениями горисполкома право аренды участка площ адью 0,96 га для обслуживания платной автостоянки было передано «Дельфину», а 25 июля оговорен срок аренды — до середины 2011 года.
В феврале 2007 года горисполком разрешил ЧУП «Дельфин ОСО» строительство временного мини-комплекса. Индивидуальный предприниматель В.Василевский разработал его архитектурный проект, который получил заключение Белгосэкспертизы по Брестской области. В нём недвусмысленно говорится, что «в связи с отсутствием детально проработанных технических решений по разделам проекта, указано на необходимость разработки строительного проекта». Однако, как призналась сама Ольга Шпаковская, на площадке строительства не проводились инженерно-геологические изыскания, а изготовленный ООО «Апрель» строительный проект делался без договора с ним и не прошёл госэкспертизу.

Суд да дело

Тем не менее мини-комплекс розничной торговли был сдан в эксплуатацию. Возник вопрос: павильоны — временные сооружения или нет, то есть являются ли они объектами недвижимости, которые можно зарегистрировать в установленном порядке и продавать? Опрошенный сотрудником УБЭП проектант В.Василевский пояснил, что торговые павильоны мини-комплекса — это временные сооружения. И действительно, временный мини-комплекс был выполнен из разборных металлических каркасов с обшивкой из сэндвич-панелей, позволяющих разобрать построенные павильоны и в случае необходимости перенести в другое место.
Однако директор ЧУП «Дельфин» Ольга Шпаковская в 2008 году всё-таки подала заявление в Брестское агентство по госрегистрации и земельному кадастру на государственную регистрацию вновь созданного объекта капитального строения. До этого в 2007 году был зарегистрирован объект незавершенного строительства (ленточный фундамент), который был продан «Дельфином» — ООО «Апрель», а часть соседних объектов — 17 павильонов — она оставила за собой.
В ходе опроса оперуполномоченным УБЭП она пояснила, что из-за отсутствия финансовых средств было принято решение о консервации и дальнейшей продаже объекта, для чего и понадобилась его регистрация. Хотя, наверное, дело не в консервации, а в том, что она хотела продать комплекс, но не целиком, а каждый из 17 павильонов в отдельности. Забегая вперёд, констатируем, что Шпаковская так и сделала. Притом продавалось не право аренды на них, а в собственность.
В агентстве возникло замешательство: будет ли временный мини-комплекс капитальным строением? За разъяснением оно обратилось к начальнику управления архитектуры и градостроительства горисполкома Олегу Ляшуку. Его ответ был категоричен (исх. № 34/17 от 8.06.2007 г.): временный мини-комплекс относится к капитальным сооружениям, так как «прочно связан с землёй путём устройства фундаментов, подлежит вводу в эксплуатацию, имеет разрешение на строительство и невозможность переместить павильоны без соразмерного ущерба для их назначения». После чего в марте 2008 года агентство произвело государственную регистрацию создания объекта капитального строения — временного мини-комплекса розничной торговли.
Однако, как гласит Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), утверждённая Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии (№ 39 от 28.07.2004 г.), для признания объекта капитальным строением необходимо, чтобы оно не являлось временным — согласно проектной документации, разрешению на строительство или документу о предоставлении земельного участка. Но по всем этим параметрам зарегистрированный мини-комплекс значился, как временное строение и, следовательно, не подлежит регистрации как объект недвижимости. В своём ответе на запрос областного хозяйственного суда О.Ляшук (№ 19/107 -04 от 1.04.2010 г.) написал, что «срок аренды земельного участка для обслуживания «Временного мини-комплекса розничной торговли» ЧУП «Дельфин ОСО» обуславливается также тем, что земельный участок, на котором располагается данный объект, проектом застройки района предполагается для размещения школы». Как же в таком случае можно было зарегистрировать временное сооружение как капитальное?
В апреле ЧУП «Сарверия» обратилось с заявлением в суд о признании недействительной государственной регистрации мини-комплекса, а значит и договоров купли-продажи павильонов. Судебная тяжба тянется уже целый год, в ходе которой начались удивительные метаморфозы. Алла Крец вынуждена была выложить 3 млн. рублей за проведение дополнительной строительно-технической экспертизы «Международным центром экспертизы», которая ещё не готова.
Известный юрист Галина Дребезова, член экспертной группы Международной антикоррупционной сети Transparency International Belarus, защищающая в суде интересы ЧТУП «Сарверия», рассказала: «Начали вноситься изменения в разрешение на строительство от 2007 года! Вдруг на месте, отведённом под строительство, исчезает школа, и уже говорится о создании здесь зелёной зоны. Так буквально через полгода после первоначально заявленной школы, в октябре 2010 года, сменил ориентир главный архитектор Бреста Олег Ляшук.
Мало того, решением горисполкома (№ 769) в апреле 2010 года из названия «Временный мини-комплекс розничной торговли» исключено слово «временный». А как же генеральный план г.Бреста, утверждённый указом президента № 332 от 28.07.2003 года, который предусматривал здесь размещение школы, в которой очень нуждаются жители Речицы? Из «БелНИИградостроительства», осуществляющего разработку генерального плана города над Бугом, ответили, что земельный участок, на котором расположен мини-комплекс, предусмотрен под строительство жилой многоквартирной застройки, где могут находиться школьные и дошкольные учреждения, а также под ландшафтно-рекреационную зону, где не допускается строительство объектов, не связанных с оздоровительным и рекреационным назначением, и что в настоящее время уточняется функциональное использование данной территории».

Где та прозрачность?

Как гласит постановление от 3 декабря 2010 года, согласованное с начальником УБЭП УВД облисполкома Ю.Головейчуком и утверждённое первым заместителем начальника УВД Ю.Карпинчиком, «земельный участок, расположенный в районе улиц Солнечная — Речицкая в г.Бресте.., не соответствует своему функциональному назначению участка, указанному в генеральном плане г.Бреста…» и что «изменение функционального назначения произведено в нарушение Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».
Кроме того, в постановлении УБЭП УВД говорится, что «начальником управления архитектуры и градостроительства Брестского горисполкома Ляшуком О.В. при разъяснении возможности отнесения мини-комплекса розничной торговли к разряду капитальных строений не был учтён признак временности в наименовании объекта».
Вместе с тем в постановлении констатируется, что «в ходе проверки обстоятельств, свидетельствующих о наступлении общественно опасных последствий, не установлено». Посему в возбуждении уголовного дела в отношении директора ЧУП «Дельфин ОСО» О.Шпаковской и начальника управления архитектуры и градостроительства О.Ляшука было отказано «за отсутствием в их действиях состава преступления».
Любопытен ответ зампреда горисполкома В.Ковальчука, что если построенные павильоны будут подлежать сносу, то их собственникам будет выплачена денежная компенсация. Но письмо не является нормативным документом, как, к примеру, решение горсовета депутатов, который утверждает бюджет и распоряжается им. К тому же компенсация по действующему законодательству должна выплачиваться из бюджетных средств, то есть за счет налогоплательщиков, из нашего с вами кармана. Выходит, единовременно реальные деньги от проданных в собственность 17 павильонов получило ЧУП «Дельфин», а рассчитываться за него будет бюджет?
«Абсолютно необъяснимо, на основании каких нормативных актов «Дельфину» было разрешено произвести регистрацию павильонов как отдельно взятых объектов недвижимости, — говорит Г.Дребезова. — Это позволило реализовать каждый павильон в отдельности. В то же время по аналогичному объекту — рынку, принадлежащему ООО «Апрель» и расположенному рядом с объектами «Дельфина», было отказано в регистрации павильонов как отдельных объектов недвижимости со ссылкой на то, что земельный участок является неделимым. И ООО «Апрель» был вынужден сдавать построенные торговые павильоны в аренду.
Всё это вызывает вопрос: почему власть на ходу меняет правила ведения бизнеса: для одних — одни правила, а для других — другие? Это даёт возможность чиновникам манипулировать разными ситуациями и принимать решения в пользу того или иного субъекта, то есть создаются условия для совершения коррупционных правонарушений. Кто за это отвечает? Правила для всех должны быть одинаковые, прозрачные и понятные».